4月6日，被誉为“私募魔女”的半夏投资创始人李蓓在最新运作报告中表示，尽管今年以来持有的地产股表现落后，但她认为这并非风险，而是一次十年一遇的投资机会，大涨只是时间问题。

李蓓认为，当前地产市场类似于2016年初的煤炭股，经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚开始触底回升。她提到，相较于煤炭行业，本轮地产需求下滑更多，但供给侧出清同样剧烈。

李蓓早已开始布局上市房企，并维持超过10%的地产股持仓比例作为底仓。她表示：“我们几乎可以确认，这是十年一遇级别的机会，股价的反应只是时间问题。”

4月7日，A股地产板块大涨，房地产ETF涨近4%，领涨全市场。对于地产板块的大涨，李蓓回应：“今天地产股大涨，很多人说是因为半夏昨天发月报，看多地产。这个锅我不背。我公开看多地产股已经很长时间了。”她表示，过去两个月，她参加了三次行业会议，均公开表示看好现在还没有暴雷的地产企业。

李蓓提出以下关键点来判断行业前景：

1.地产全行业住宅销售将在11亿平米见底，后续温和回升。

2.行业内大部分企业资产负债表受创伤，未来1-2年仍不具备供给端扩张的能力。全行业拿地和开工将继续下行。

3.供给已经大幅下降1年，未来1-2年仍将下降，需求端企稳回升，出现供需错配，房价有望企稳回升。

4.未来头部企业市场份额将上升，毛利率改善，实现量价齐升。

5.从资产价值角度来看，一旦房价企稳回升，高库存高杠杆未暴雷企业的存量资产将出现巨大的重估弹性。

李蓓认为现在仍然未出现暴雷的地产企业，在行业的洗礼后，将脱颖而出，走向更高峰。

基本面来看，百强房企3月销售额环比上升36.7%，带动拿地活跃度显著提升。根据中指研究院数据，TOP100房企3月份单月销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%。

展望后市，中指研究院表示，各地因城施策将持续推进，部分城市购房者置业情绪有所改善。一季度二手房置换的改善需求尚未完全进入市场，这部分需求入市将为新房市场提供一定支撑。然而，当前市场仍面临较多不确定性，考虑到支撑2月、3月需求恢复的主要因素是积压需求的集中释放，这一因素在二季度对市场的支撑作用将逐渐减弱，二季度销售有望回归正常市场节奏。

此外，数据显示，今年一季度超过半数的TOP100房企累计业绩同比增长，其中同比增幅大于30%的企业数量达到38家。部分央国企累计业绩增幅超过50%；绿城、龙湖等优质民营房企累计业绩增幅也在30%以上。

总结，地产行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。行业内大部分企业资产负债表受创伤，未来1-2年仍不具备供给端扩张的能力。然而，头部企业市场份额预计将上升，毛利率改善，实现量价齐升。随着房价企稳回升，高库存高杠杆未暴雷企业的存量资产将出现巨大的重估弹性。在这个过程中，仍未暴雷的地产企业将迎来更好的发展。

在经历了供给侧的出清和需求触底回升之后，地产行业正面临着重大转折。对于投资者而言，这意味着投资地产股的机会逐渐显现。然而，在选择地产股时，投资者应关注以下几点：

1.企业的财务状况：关注企业的资产负债表和负债水平，选择负债率较低、财务状况较健康的企业。

2.市场份额和品牌实力：优选市场份额较高、品牌实力较强的头部企业，这些企业在行业整合过程中更有竞争优势。

3.项目布局和产品结构：关注企业的项目布局是否合理、产品结构是否丰富多样，这将影响企业在市场竞争中的地位。

4.拿地策略和去化能力：了解企业的拿地策略和去化能力，选择拿地成本较低、去化能力较强的企业。

5.发债成本和融资成本：关注企业的发债成本和融资成本，选择成本较低、融资能力较强的房企。

风险提示：地产行业投资涉及到市场风险、政策风险、流动性风险等多种风险。投资者应该充分了解行业背景和企业财务状况，谨慎投资。

以上观点仅供参考，均不构成投资建议。

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