本文转自：昆明日报

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昆明120平方米三房最香

美编雷蕾制图

房地产市场环境转变所带来的影响，在昆明过去一个月的楼市成交数据中已初现端倪。根据克而瑞发布的8月份昆明房地产市场周报显示，120至140平方米区间的三房及以上户型销量超过了传统的市场主力90至100平方米户型，成为主导，这样的市场反应，既表明改善型购房群体趋于活跃，也表明购房者对于住宅的功能性要求更加精准和进化。

俊发·观云海售楼部，在纠结了两周以后，张鹏还是决定买下总价约159万元的126平方米的三室两厅两卫，放弃了最初看中的86平方米的两室两厅一卫，即使两套房子总价相差了约50万元。这是张鹏明年结婚的婚房，按照最初的预算，他和未婚妻原计划在不增加更多负担的情况下，先买总价一百万元左右的两房，等过些年依据情况再置换改善，但随着各项对于刚需改善购房新政的执行，让张鹏转变了想法，在贷款和利率有利的情况下，他们决定做长远打算“一步到位”，“126平方米即使是四口之家也足够了。我们不想在房子上过于折腾，最好就是舒适有品质地解决刚需。”张鹏如是说。

当下，张鹏的想法代表了更多购房者的真实想法。日前，克而瑞最新发布的昆明房地产市场周报显示，2023年8月14日至20日，昆明主城区高层商品房主力成交面积段集中于120至144平方米户型，120至130平方米户型与130至144平方米户型共成交140套，改善需求持续释放。

事实上，昆明购房者对于居住产品使用性及舒适性的要求并不是一触即发地转变，而是随生活品质的提升而逐渐进化。

公开数据显示，昆明人均住房面积已经从20世纪80年代的7.3平方米提高至2020年的43.6平方米，比全国的人均住房面积高出3.4平方米，位居第12位。昆明主力成交面积的上升是需求拉动的结果，也体现了居住空间改善的趋势。

克而瑞数据显示，目前35岁以下的购房群体是一、二线城市购房看房的主力人群，业内称为“新生代客群”。这个群体无论是刚需还是改善购房，首选的都是三房户型。从面积段看，“新生代”对于购房面积的需求，超70%是110至140平方米和90至110平方米，其中110至140平方米的占比最大。这表示该客群期望拥有更加舒适的室内空间。户型偏好上，三室二卫成为焦点房型，占比近半。

从俊发、碧桂园、龙湖等项目客户访问数据分析，不论是两人世界还是三口之家的家庭结构，意向户型均为三室，主要原因在于客户普遍觉得一个“多功能房间”对于家庭是必要的存在，可以满足自己独处、安置收藏品或者儿童游戏房等需求。

根据锐理数据，2016至2022年，昆明市场成交主力面积段由100平方米以下转移到100至140平方米，2016年，100至140平方米户型成交占比约39%，2021年上半年增至55%，而100平方米以下户型成交量占比不足30%。

过去10年间，昆明购房者需求的变化在持续进化，房地产产品也在持续更新。

2013年，《昆明日报》曾经举办过“好户型”评选活动，当时的近20家主流房企提供的成功案例多集中在90平方米的实用户型，然而今天再调查却发现，房企在售楼盘中90平方米及以下户型值占比仅为30%，110至140平方米区间的户型占比超过50%。

究其原因，一是昆明楼市改善型购房需求逐步释放，新房市场大三、大四房产品逐步取代紧凑小户型成为当前购房首选。购房者居住需求已由单一、低层次向着品质化、复合性和健康人居转变，居住升级大势所趋。二是家庭生活需求的变化、二胎和三代同堂家庭的不断增加等，让人们对于居住改善需求有所改变，对室内居住实用性和舒适性有了更高的要求和期待。大三房和大四房作为当前可满足购房者舒适性和健康性需求的一类代表产品，渐成市场成交主流。

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